頭金なしで始める不動産投資｜頭金なしで実現する不動産投資術

当たり前ですが、何事も知識をつけてからでないといけません。

特に不動産投資は、額が大きいので、知識がないことのリスクが大きいのです。

頭金なしで不動産を買おうと思ったら、人よりも勉強しなければいけません。

まずは本を片っぱしからすべて買いそろえましょう。同じような本もたくさんありますが、無駄にはなりません。

知識を得た後、決心した場合は、セミナーや ＤＶＤによりサポーターを得ます。

ＤＶＤも普通の見るだけのものではなく、必ずサポート付きのものにしましょう。 

これが重要です。 

初めから不動産投資を一人でやってはいけません。 

必ずサポートしてくれる人を見つけてから投資をしましょう。 

購入後は後戻りできません。

購入後に無駄な費用をかけるよりも、購入前にしっかりと対策をすることです。

そのためには、自分の考えを否定してくれるくらいの人とのつながりを作るべきです。

買ってでも作るべきです。

誰でも良いと思います。但し、地主ではなく、複数の地域に複数の不動産を持つ人にしましょう。

大家さん向けのセミナーや懇親会に参加できれば、その方がいいかもしれません。

購入前も購入後も、人脈作りが成功のカギとなります。

その中には頭金なしで買った人もいるはずなのです。

個別の情報が一番宣度が高い情報なので、

頭金なしで収益不動産を買う方法のヒントが見つかるはずです。

物件との出会いは運です。

そして努力と時間です。

そして人間関係です。

投資用不動産のホームページはいくつかあります。検索すればたくさん出てくるでしょう。

しかしながら、その中で「これだ！」と思う物件はほぼありません。

当たり前ですが、そのような物件はすぐに売れてしまうからです。

あまりに条件の良い物件は、ボロボロ物件、借地権物件、わけあり物件、高額物件が

95％程度ではないかと思います。

1億円以上の物件は良いものが多いですが、通常１億円以上の融資は難しいでしょう。

ほとんどの銀行が１億円という枠を意識しています。

特にサラリーマンへの融資はなおさらです。

１億円未満の優良物件に出会うにはどうするか？

まず、ホームページでも新聞でもなんでも良いですが、優良営業マンに出会うことからはじまります。

優良営業マンとコンタクトをとり、上流に流れている不動産情報を得るのです。

ほぼそれしかありません。

優良営業マンに出会うのも大変ですが、「あなた（営業マン）から買いたい！」という気持ちを上手く

伝えながら、いくつも問い合わせをすることでしょうか。

そうすれば、購入の相談から、優良物件情報、値引き交渉、物件取得後のサポートまで、

いろいろな場面で活きてくるのです。

初めから頭金なしで買いたいと正直にいう方法もありますが、

個人的には様子を見たほうが良いと思いますよ。

頭金は当然あるものと思って話をしてくるはずですから、

頭金なしでというと初めから相手にされないことが多いと思います。

様子をみて、様子を見てです。

仲介不動産会社にもよりますが、売買を専門でやっているところは、

提携の金融機関があるのことが多いので、不動産会社に頼むと楽です。

しかし、多くの場合は紹介はしてくれるけど、具体的な交渉等は自分でやってね。

というところが多いのが実情ではないでしょうか。

金融機関に関しては、その人の属性や自己資金によってかなり左右されます。

初めての不動産購入の場合で、サラリーマンかつ自己資金が２割〜３割ある場合を一般的とします。 　　

サラリーマン向け融資を積極的に行っている

・オリックス銀行
・スルガ銀行

が第一の選択肢となります。

ただし、昨今の情勢により、連帯保証人と自己資金３割はほぼ必須です。

逆に言うと、上場企業のサラリーマン（以上の属性）で連帯保証人がいて、自己資金が３割あれば、

すぐにでも物件購入はできるでしょう。

上記に当てはまらない場合も多々あると思います。

私もその一人です。

頭金なしで不動産投資をしようと思ったら、上記の金融機関はまず無理です。

不動産会社からも融資に関してはほとんど相手にされないことも多いです。

この場合、 裏情報を収集するしかありません。

石渡さんの情報はいつも安価で最新情報がわかるので助かります。 

基本的なことを言うと、

信用金庫・信用組合＞地銀＞都市銀行

が借りやすさの順です。

これら以外にも、住信不動産ローン＆ファイナンス株式会社(旧ライフ住宅ローン)や、

新生プロパティファイナンスといった不動産担保ローン系の金融機関がありますが、

これらは共同担保が必須なので、初期の不動産投資には向かないと思います。

逆に共同担保があるのなら、頭金なしで不動産投資が出来る可能性は高まります。

有効に使っていきましょう。

頭金なしの場合でも融資を受けられる可能性はあります。

しかし、かなり限定的な場合になるでしょう。

可能性はありますが、

融資の可能性や、不動産会社との交渉など、

頭金なしでは不動産投資の道は険しいです。

しかし、ある程度現金があれば、頭金なしの購入は可能です。

貯金を３００万円〜５００万円貯めれば、

物件取得のための融資の可能性は広がります。

どのような状況であってもあきらめる必要はないということです。

仮に今、ダメと言われても、何度でもやり直しができます。

前よりもパワーアップした状態で再チャレンジしましょう。

前に進むはずです

ちなみに、満額融資は金融機関によっては今でも可能です。

情報を先に得た人が、不動産投資では成功します。

物件の近くに家があり、わずらわしい業務も自分でできる！

という人以外は、基本的に管理会社に家賃回収や苦情処理等を委託することになります。

自主管理の場合でも、仲介会社への委託は必要になります。

仲介会社は、管理会社を兼ねていることが多く、

仲介会社としても、自社管理物件を優先的に客付けすることが一般的です。

埼玉近郊であれば、武蔵コーポレーションという管理会社さんが最近有名ですが、

そこの大谷社長が自著の中でおっしゃっていますが、

仲介会社と管理会社は別であるべきで、仲介兼管理会社は、仲介手数料目当ての

場合が多く、オーナーの視点に立って、他社にも貪欲に営業して「空室をなくす」という

至上命題が優先されていないという実態があります。

そのため、多くの新興大家さんたちは、自ら他の仲介会社回りをしているのです。

優秀な管理会社はなかなかわかりません。

ですが、クレーム対応や家賃回収等については、ほとんど差がつかないでしょう。

評価ポイントはやはりリーシング力。

どれだけ空室をなくす力があるかです。

口コミも一つ。駅前を歩いてみるのも一つ。インターネットの検索上位を見るのも一つ。

そしていくつか話を聞いてみることですね。

結局は人間関係の部分が強いので、実際に話してみて、信頼できそうな営業さんのいる

会社がいいでしょう。

とにかく一概には言えません。

ですが、リーシング力を第一優先としましょう。